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Theoretisch richtet sich das Ausmaß der Zinsminderung nach der relativen Berechnungsmethode: Der geminderte Bestandzins verhält sich zum vereinbarten Bestandzins wie der am Markt für das mangelhafte Objekt erzielbare Zins zum Marktzins des mangelfreien Objekts. Praktisch erfolgt die Bemessung nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit, wobei ein Vergleich mit anderen Bemessungen in der Einzelfalljudikatur als Orientierungshilfe herangezogen wird.

 

Judikaturübersicht (Auszug)
Mangel Minderung um Entscheidung
1. Wohnungsmiete
c) Schimmel     Oberflächliche Schimmelbildung im Anfangsstadium in einem Bereich von 5 bis 20 cm im bei einem Dachflächenfenster aufgrund von Kondensatfeuchtigkeit - LGZ Wien 39 R 271/09f = MietSlg 61.165
Schimmelbefall im Badezimmer 10 % LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
Jahreszeitabhängig schwankender Schimmelbefall an Wänden und Möbeln in einem großen Teil der Wohnung aufgrund fehlender Feuchtigkeitsabdichtung des Mauerwerks 50 % 1 Ob 55/21a = Zak 2021/347
Erheblicher Schimmelbefall 75 % 7 Ob 303/06v = Zak 2007/270
Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall in zwei von drei Haupträumen der Wohnung 100 % LGZ Wien 40 R 219/13x = MietSlg 65.188
d) Heizung und Warmwasser    Zentraler Wohnraum ab Außentemperaturen von minus 5°C nicht mehr ausreichend beheizbar 5 % (für 6 Monate pro Jahr) LGZ Wien 41 R 224/08g = MietSlg 61.162
Nicht ausreichende Wärmeversorgung während der Heizperiode 10 % 3 Ob 64/22s = Zak 2022/438; LGZ Graz 3 R 112/94 = MietSlg 46.104
Ausfall der Zentralheizung während der Heizperiode; die Mieterin wohnte weiterhin in der 2-Zimmer-Wohnung und konnte jeweils einen Raum mit dem von ihr angeschafften Heizgerät ausreichend beheizen 33,3 % 1 Ob 195/21i = Zak 2021/704
Unbeheizbarkeit der gesamten Wohnung während der kalten Jahreszeit 100 % LGZ Wien 38 R 261/19t (3 Ob 104/20w = Zak 2021/163)
f) Sanitäranlagen Funktionsuntüchtigkeit der Entlüftungen in allen Bädern 2,5 % 3 Ob 64/22s = Zak 2022/438
h) Lärm    Gegenüber dem Zustand bei Vertragsabschluss ansteigende Lärmbeeinträchtigungen durch andere Mieter oder die geänderte Eigennutzung des Vermieters muss der Mieter mangels besonderer vertraglicher Regelung hinnehmen, solange das nach § 364 Abs 2 ABGB zulässige Maß nicht überschritten ist - 4 Ob 53/08k = Zak 2008/472
Partylärm alle zwei bis drei Tage während der Nacht 5 % LGZ Wien 38 R 207/15w = MietSlg 67.143
Lärmbelästigung durch das Brummen der Klimaanlage des Nachbarn (Tag und Nacht) 10 % bis 15 % LGZ Wien 39 R 392/13f = MietSlg 66.175
Ständiger Einsatz (Tag und Nacht) von lauten Trockenmaschinen in einem Zimmer, Demontage des Waschbeckens im Badezimmer 25 % LGZ Wien 40 R 104/08b = Zak 2008/429
2. Geschäftsraummiete
c) Bauarbeiten  Vermehrte Staubbelastung in einem Fitnessstudio aufgrund angrenzender Bauarbeiten 0,5 % LGZ Wien 38 R 305/14f = MietSlg 67.141
Gerüst und Kran vor einem als Restaurant genutzten Mietobjekt, wodurch die Attraktivität für Passanten in hohem Maß litt und das Geschäftsschild kaum mehr wahrnehmbar war 50 % LGZ Wien 40 R 10/09f = MietSlg 61.163
e) Heizung und Warmwasser  Verminderte Heizleistung (Maximaltemperatur 18-20°C) in einem Gastgewerbelokal während der Monate Oktober bis April 30 % LGZ Wien 41 R 238/05m = MietSlg 58.117
Lokal mit Kundenverkehr nicht beheizbar (in der kalten Jahreszeit) 100 % 6 Ob 94/98m = MietSlg 50.150
i) Konkurrenz  Die Eröffnung von Konkurrenzunternehmen im Umfeld bzw Einzugsbereich ist mangels abweichender Vereinbarung Risiko des Bestandnehmers - 9 Ob 54/04p = ZRInfo 2004/351; s auch verst Sen 1 Ob 113/02b = ZRInfo 2002/488
Inbestandgabe eines weiteren Geschäftslokals im selben Gebäude an einen Konkurrenten des Bestandnehmers Wie prozentueller Umsatzrückgang 2 Ob 275/05p = immolex 2006/87
l) COVID-19-Lockdown (§§ 1104 f ABGB)    Rechtsanwaltskanzlei 0 7 Ob 207/21y = Zak 2022/350
Reisebüro 30 % 3 Ob 209/21p = Zak 2022/316
Buchhandlung mit Lagerräumen und geringem Versandgeschäft > 64 % LGZ Wien 39 R 27/21s = Zak 2021/205
Fitness-Studio 100 % 5 Ob 192/21b = Zak 2022/125
3. Garagenplatzmiete
a) Baumängel Zu- bzw Ausfahrt der Garage ist aufgrund der baulichen Gestaltung von einem durchschnittlichen Pkw-Fahrer nur mit Einweiser passierbar 100 % 6 Ob 73/06p = Zak 2006/501

 

Mehr erfahren:
 
Kolmasch, Zak-Mietzinsminderungstabelle, Zak 2022/580, 304-309.